Что такое оценка недвижимости — авторитетное мнение экспертов

Суровая правда нашей жизни такова, что все имеет цену и все продается. В правовом поле существует понятие «оценка недвижимости». Это процесс определения стоимости объекта. Процедура позволяет также определить стоимость прав аренды или пользования в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости по своей структуре связана со знанием рынка и является логическим продолжением конкретного объекта. В этой статье мы дадим основные определения оценки недвижимости, обозначим виды оценки и методы, при помощи которых она проводится.

Для чего проводится оценка недвижимости?

Целью проведения оценки недвижимости является определение ценности объекта в постоянно меняющихся рыночных условиях. Это необходимо для принятия экономически целесообразного решения, осуществляя сделки с недвижимостью.

Сколько стоит недвижимость, какую цену за конкретный объект можно выручить, как оценить вклад в коммерческое предприятие — все эти вопросы раскрываются после проведения оценки. Чем точнее будут стоимость, тем более рационально будут потрачены финансовые средства.

Ниже приведен список основных операций, при проведении которых требуется оценка:

• отчуждение — обмен или продажа;
• включение имущества в уставной капитал;
• аренда;
• оформление объекта в залог;
• вступление в наследство;
• получение ипотечного займа.

Последний пункт является наиболее рискованным. Банкам требуются гарантии, чтобы минимизировать риски и для себя, и для заемщиков.

Законодательное основание

Документ, которым регулируется институт оценки, — Федеральный закон № 135 от 29.07.1998 г. В этом правовом акте:

• регулируются все основания, требующиеся для проведения процедуры;
• обозначаются особенности деятельности в РФ;
• определяется круг лиц, которые вправе оценивать;
• устанавливаются требования и правила к оценке жилья;
• описываются ситуации, когда требуется проведение оценки.

Кто проводит оценку объектов недвижимости

Правами проводить оценку объектов недвижимости наделены организации и юридические лица, у которых имеется лицензия для выполнения такого рода процедур.

Сама экспертная оценка — это также документ, в котором обозначены следующие сведения:

• права собственников;
• используемые методики;
• дата проведения;
• цели;
• пояснения.

Виды стоимости

Федеральный стандарт оценки и статья ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. определили несколько видов оценок:

• рыночную;
• ликвидационную;
• инвестиционную;
• кадастровую.

Рыночная определяет наиболее вероятную стоимость, по которой объект может быть отчужден.

Ликвидационная отражает цену, по которой объект отчуждается по вынужденным причинам за срок экспозиции, меньше традиционного.

Инвестиционная стоимость позволяет измерить эффективность инвестиций при использовании объекта. Учет возможности отчуждения на рынке при этом виде объекта не обязателен.

Кадастровая стоимость определяется в целях налогообложения, при оформлении наследства, процедуры мены, дарения.

Что влияет на стоимость квадратных метров?

Цена объекта недвижимости формируется по таким факторам, как:

• техническое состояние постройки;
• год ввода здания в эксплуатацию;
• категория земельного участка;
• наличие и состояние инженерных коммуникаций;
• локация на местности;
• уровень удаленности от центра и инфраструктуры;
• параметры безопасности;
• качество подъездных путей;
• экологическая обстановка;
• тип населенного пункта.

Специфика процедуры оценивания заключается в том, что определение цены в большинстве случаев является предметом залога по жилищным кредитам на еще недостроенные объекты. Оценщики должны установить стоимость объекта, который существует только на бумаге.

Обычно оцениваются не эфемерные метры, а реальные права на объект. цена определяется с учетом стоимости аналогичных объектов, которые уже существуют не только на бумаге, у них есть техпаспорт и другие документы. Сведения корректируются на основании специфики портфеля проектов застройщика, стадии строительства, вероятности банкротства. Если жилье еще не построено, его цена будет обычно ниже готового.

Методы определения оценки недвижимости

Российские оценщики используют три основных подхода для проведения оценки имущества:

• сравнительный — анализ стоимости объектов с равноценными параметрами;
• затратный — учет стоимости на основе определенных изменений: износа или обесценивания;
• доходный — при этом подходе цена устанавливается, исходя их доходов, полученных от владения объектом недвижимости.

Кто есть кто на рынке оценки

В России три общественные организации претендуют на ведущую роль оценщиков:

• Лига независимых экспертов;
• Институт независимых оценщиков;
• Российское общество оценщиков.

В Российское общество оценщиков входит 250 членов. Эта инстанция имеет устав, выдает сертификаты, проводит обучение. Основным плюсом участия в РОО является получение эффективных методичек. Общество имеет хорошие связи с Мировым банком, Госкомимуществом, американскими сообществами.

Институт независимых оценщиков позиционируется как элитная организация. В нее принимаются только лица, окончившие семинар соответствующей тематики. Пользуется поддержкой Российской гильдии риэлторов, имеет устав, проводит курсы и семинары.

Лига независимых экспертов объединяет физических и юридических лиц, которые имеют право проводить оценку. Общество активно взаимодействует с Бюро технической инвентаризации. В Лиге придерживаются коллективной ответственности за результаты оценки.

После прохождения специальных курсов общество обязуется трудоустроить слушателей в собственные региональные подразделения. Но для вступления в ЛНЭ требуется наличие высшего строительного или технического образования.

Заключение

Процедура оценки объектов недвижимости производится на основании соглашения или по постановлению госорганов. Результатом оценки становится заключение и отчет, составленный в 2-х экземплярах. Итоговая стоимость имущества должна быть выражена в денежном эквиваленте: это должно быть прописано в отчете. Результат оценки используется исключительно в тех целях, которые были определены и обозначены в соглашении.

Заходите на сайт строительной компании СК БлагоДать https://sk-blagodat.ru, мы поможем оценить вашу недвижимость перед принятием квартиры у застройщика